집을 팔 때, 양도소득세보다 먼저 챙겨야 할 비용이 따로 있습니다
집을 팔 때는 양도소득세만 생각하는 경우가 많지만, 실제로는 중개보수, 근저당 말소 비용, 인지세, 대출 중도상환수수료, 재산세 정산 등 챙겨야 할 비용이 여럿 있습니다. 특히 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해 양도세가 0원이더라도, 이 부대비용들은 그대로 발생하기 때문에 매도 전에 전체 비용을 계산해 봐야 합니다. 결국 매매가에서 대출금과 각종 세금·비용을 모두 뺀 금액이 실제로 손에 쥐는 실수령액입니다.
양도소득세, 언제까지 얼마나 내야 할까
양도소득세는 집을 판 가격 전체가 아니라, 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 이익(양도차익)에 부과됩니다. 이익이 없거나 오히려 손해를 봤다면 양도세는 없습니다. 다만 양도세가 발생한다면, 그 산출세액의 10%에 해당하는 지방소득세도 별도로 내야 하므로 실질 부담액은 양도세 × 1.1로 계산하는 것이 맞습니다.
신고와 납부 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 양도일은 원칙적으로 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 하니, 계약 단계에서부터 이 날짜를 염두에 두어야 합니다.
- 주택 보유 기간이 1년 미만이면 양도차익의 70%를 세금으로 냄
- 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용됨
- 2년 이상 보유한 경우에는 기본세율(6～45%)이 적용되며, 보유 기간이 길수록 장기보유특별공제 혜택도 커짐
다주택자라면 중과세 여부도 반드시 확인해야 합니다. 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일 종료되는 것으로 알려져 있지만, 정책이 재연장되거나 조정될 가능성이 있어 매도 시점에 국세청과 홈택스에서 최신 내용을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
중개보수, 매도인도 내는 돈인가요
네, 중개보수는 매도인과 매수인이 각각 부담합니다. 거래금액에 시·도 조례로 정해진 상한요율을 곱해 계산하며, 여기에 부가세 10%가 별도로 붙습니다. 상한요율은 어디까지나 최대치이므로 중개사와 협의해 낮출 수 있습니다.
거래금액 구간별 상한요율을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 매도인 부담 예시(상한 기준) |
|---|---|---|
| 5억 원 | 0.4% | 약 200만 원 |
| 6억 원 | 0.4% | 약 240만 원 |
| 10억 원 | 0.5% | 약 500만 원 |
위 금액은 상한요율을 적용한 예시이며, 실제로는 중개사와의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어 6억 원 아파트를 매도한다면 상한 기준 240만 원이지만, 여기에 부가세를 더하고 협의 과정을 거쳐 최종 금액이 정해집니다.
근저당 말소 비용과 인지세, 매도인이 부담하는 게 뭘까
집을 살 때 소유권 이전 등기 비용은 매수인이 부담하지만, 매도인이 챙겨야 할 법무 비용은 따로 있습니다. 대출을 끼고 있던 집이라면 잔금일에 근저당권을 말소해야 하는데, 이때 법무사 비용이 발생합니다. 등기부에 적힌 채권최고액은 실제 빚보다 크게 잡힌 한도 금액이므로 숫자에 놀라지 않아도 됩니다.
부동산 매매계약서를 작성할 때는 인지세도 발생합니다. 계약서 기재 금액에 따라 정액으로 정해져 있으며, 매도인과 매수인이 공동으로 납부 의무를 집니다. 다만 실무에서는 절반씩 부담하거나 계약서에 한쪽이 부담하기로 명시하는 경우가 많습니다. 납부 기한은 계약서 작성일이 속한 달의 다음 달 10일까지입니다.
| 비용 항목 | 부담 주체 | 비고 |
|---|---|---|
| 소유권 이전 등기비 | 매수인 | 매수인이 부담 |
| 근저당 말소 비용 | 매도인 | 대출이 있는 경우 발생 |
| 인지세 | 매도·매수 공동 | 계약서 금액 기준 정액 |
| 중개보수 | 매도·매수 각각 | 상한요율 내 협의 가능 |
대출 중도상환수수료, 언제까지 내야 하나
집을 담보로 대출을 받았다면 잔금일 이후 그 대출을 갚아야 합니다. 이때 대출 실행 후 3년이 지나지 않았다면 중도상환수수료가 붙습니다. 매도 목적의 상환이라도 예외는 없으며, 보통 대출 실행일로부터 3년(1,095일)이 지나면 수수료가 0원이 됩니다. 대출 실행일이 언제인지 미리 확인해 두면 잔금일 협의에 참고할 수 있습니다.
재산세와 관리비, 잔금일이 중요한 이유
재산세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 따라서 5월 31일까지 잔금을 치르면 매수인이, 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 매도인이 그해 재산세를 전액 부담합니다. 하루 차이로 부담 주체가 갈리기 때문에 잔금일을 언제로 잡을지가 중요합니다. 다만 재산세를 일할 정산하는 것은 법적 의무가 아니라 당사자 간 협의 사항이라는 점도 기억해 두어야 합니다.
아파트라면 장기수선충당금과 관리비 예치금도 잔금 시점에 정산합니다. 장기수선충당금은 원래 소유자가 부담하는 항목이고, 세입자를 끼고 팔았다면 세입자가 대신 내온 금액을 정산해 돌려주는 관계가 생깁니다. 관리사무소에서 적립 내역과 부담 내역을 확인해 정리하는 것이 좋습니다.
실수령액 계산, 매도 전 체크리스트로 정리하기
집을 팔기로 마음먹었다면, 계약 전에 아래 항목을 하나씩 확인해 보는 것이 좋습니다. 양도세가 비과세라도 나가는 비용은 그대로이기 때문입니다.
- 양도소득세와 지방소득세(양도세의 10%) 예상액 확인
- 중개보수는 거래금액 × 상한요율 기준으로 예상하고 협의 가능 여부 확인
- 근저당 말소가 필요한지, 법무사 비용은 얼마나 들지 확인
- 대출 실행일을 확인해 중도상환수수료 발생 여부 계산
- 잔금일이 6월 1일 전후인지 확인해 재산세 부담 주체 결정
- 관리비와 장기수선충당금 정산 내역 확인
Q. 1세대 1주택이면 양도세가 아예 없나요
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세가 부과되지 않습니다. 다만 양도가액 12억 원까지 비과세이며, 초과분에 대해서는 과세됩니다. 또한 비과세라고 해서 중개보수나 근저당 말소 비용 같은 부대비용이 사라지는 것은 아닙니다.
Q. 양도세 신고는 어디서 하나요
홈택스에서 양도소득세 예정신고·납부를 할 수 있습니다. 이후 위택스에서 지방소득세를 별도로 신고·납부해야 합니다. 신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다.
Q. 잔금일이 6월 1일 전후인데 재산세는 누가 내나요
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 등기부상 소유자가 그해 재산세를 전액 부담합니다. 5월 31일까지 잔금을 치르면 매수인이, 6월 2일 이후면 매도인이 부담합니다. 일할 정산은 법적 의무가 아니므로 계약서에 특약으로 정하는 것이 좋습니다.