집을 살 때 매매가만 준비하면 잔금일에 당황하기 쉽습니다. 5억원짜리 아파트(전용 85㎡ 이하, 1세대 1주택) 기준으로 취득세·중개수수료·등기 비용·이사비를 더하면 매매가 외에 약 970만원, 매매가의 2% 안팎이 추가로 듭니다. 이 가운데 취득세가 가장 큰 비중을 차지하고, 감면 요건을 충족하면 최대 500만원까지 줄일 수 있습니다. 부대비용은 주택담보대출에 포함되지 않는 경우가 대부분이라 잔금일 전에 현금으로 따로 계산해 두어야 합니다.
매매가 말고 얼마를 더 준비해야 할까
부대비용은 크게 세금, 채권 매입 부담, 수수료, 인건비성 비용으로 나뉩니다. 취득세가 세금 항목의 대부분을 차지하고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙습니다. 중개수수료와 등기 비용, 이사비까지 합치면 체감 부담이 커지므로 항목별로 금액을 분리해 계산하는 편이 안전합니다.
5억원 아파트를 예로 든 항목별 구성은 다음과 같습니다.
- 취득세: 매매가 5억원 기준 1% 구간에 해당
- 중개수수료: 상한 200만원, 부가세 포함 최대 220만원
- 등기 비용: 법무사 수수료, 국민주택채권 매입 부담, 인지세·등기신청수수료 포함
- 이사비: 일반 가정 기준 80만～150만원 선
- 합계: 매매가 외 약 970만원(매매가의 약 2%)
취득세, 매매가에 따라 세율이 달라지는 구조
취득세는 지방세의 한 종류로, 부동산뿐 아니라 자동차를 사거나 골프·콘도 회원권을 소유하게 될 때도 부과됩니다. 통상 '취득세'라고 하면 본세에 지방교육세와 농어촌특별세를 합친 금액을 가리킵니다. 1세대 1주택 기준 세율은 취득 당시 가액에 따라 달라집니다.
| 취득당시가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 9억원 이하 | 1～3% |
| 9억원 초과 | 3% |
여기에 지방교육세(취득세액의 10% 수준)가 더해집니다. 전용면적 85㎡ 이하라면 농어촌특별세는 부과되지 않고, 85㎡를 초과하면 0.2%가 추가됩니다. 다주택자이거나 9억원을 넘는 주택이라면 세율이 올라가 부대비용 전체가 커집니다.
취득세와 함께 국민주택채권도 매입해야 합니다. 내 이름으로 집을 살 때 의무로 사야 하는 나라가 발행한 채권으로, 보통 사자마자 바로 팔게 되는데 이때 산 가격보다 조금 싸게 팔려 그 차액이 부대비용에 포함됩니다. 매입 대상은 소유권 보존·이전등기와 저당권 설정·이전등기이며, 시가표준액이 일정 하한에 못 미치면 매입하지 않습니다.
생애최초·출산양육 감면, 조건 맞으면 신청해야
취득세는 신청 한 번으로 수백만원이 달라지는 항목입니다. 태어나서 처음 주택을 사는 경우 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있습니다.
- 대상: 본인과 배우자 모두 주택을 산 적이 없고, 취득 당시 가액 12억원 이하
- 감면 한도: 최대 200만원, 인구감소지역 주택은 300만원
- 적용 기한: 2028년 12월 31일까지 취득한 주택
- 조건: 본인이 거주할 목적으로 취득해야 함
자녀를 출산한 부모에게는 별도 감면이 있습니다. 2028년 12월 31일까지 자녀를 출산하고 출산일부터 5년 이내에 주택을 취득하면 대상이며, 출산 전 1년 이내에 먼저 산 주택도 포함됩니다. 취득 당시 가액 12억원 이하, 1가구 1주택이어야 하고 최대 500만원까지 감면됩니다. 자녀 1명당 1개 주택만 가능합니다.
두 감면은 동시에 받을 수 없습니다. 요건을 모두 충족한다면 한도가 더 큰 출산·양육 감면이 유리합니다. 다만 감면받은 뒤 3년 안에 집을 팔거나 증여하거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 내야 할 수 있으니, 배우자 지분 이전 같은 예외 조건은 관할 시군구 세무 부서에 확인하는 편이 안전합니다.
신청은 취득일부터 60일 이내에 관할 시군구 세무부서에 감면 신청서를 내면 됩니다. 주민등록등본과 가족관계증명서 등 무주택 확인 서류가 필요하고, 위택스로도 신청할 수 있지만 지자체에 따라 방문 접수만 받는 곳도 있습니다.
중개수수료와 등기 비용, 협의와 직접 신청으로 줄이는 법
부동산 중개수수료의 법적 명칭은 '중개보수'이고, 매매가에 따라 상한 요율이 정해져 있습니다. 상한 요율은 최대치이므로 그 범위 안에서 중개사와 협의할 수 있고, 여기에 부가가치세(일반과세자 기준 10%)가 별도로 붙습니다. 5억원짜리 아파트라면 상한 200만원에 부가세를 더해 최대 220만원이 되는 구조입니다. 수수료 금액은 매매계약서에 명시하는 게 안전합니다.
등기 비용은 소유권 이전 등기 과정에서 드는 돈으로, 법무사 수수료·국민주택채권 매입 비용·인지세·등기신청수수료가 포함됩니다. 등기를 법무사에게 맡기면 보수가 붙지만, 등기소에 직접 서류를 내면 법무사 수수료를 아낄 수 있습니다. 다만 서류 작성이 복잡하고, 대출을 받으면 은행이 법무사를 지정하는 경우도 많습니다. 법무사 보수는 보수기준에서 정한 금액을 넘을 수 없고 부가가치세는 보수에 포함되지 않으므로, 위임할 때는 보수와 부가세, 교통비·증명 발급비 같은 실비를 구분한 견적서를 받아 비교하는 편이 좋습니다.
이사비는 이삿짐 양과 거리에 따라 다르지만 일반 가정 기준 80만～150만원 선입니다. 사다리차가 필요하거나 에어컨을 옮겨야 하면 비용이 더 늘어납니다. 잔금일에 맞춰 일정을 잡아야 하니 비용과 날짜를 미리 확인해 두어야 합니다.
취득세 납부 기한과 카드 납부
취득세는 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날(취득일)로부터 60일 이내에 관할 시군구에 신고하고 내야 합니다. 기한을 넘기면 가산세를 내야 할 수 있고, 취득한 뒤 신고하지 않고 매각하면 원칙적으로 산출세액에 80%를 가산합니다. 등기를 신청하기 전에 취득세를 내지 않으면 등기관이 신청을 각하하므로, 등기 일정이 있다면 세금 납부를 먼저 마쳐야 합니다.
취득세는 신용카드로 낼 수 있고 카드사에 따라 무이자 할부도 가능합니다. 다만 취득세 금액이 카드 한도보다 크면 결제가 되지 않으니, 잔금일 전에 카드사에 한도 증액을 요청해 두어야 합니다. 한도 증액은 시간이 걸릴 수 있어 여유 있게 신청하는 편이 안전합니다.
Q. 취득세는 언제까지 내야 하나요?
잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날(취득일)로부터 60일 이내에 관할 시군구에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있습니다.
Q. 중개수수료를 깎을 수 있나요?
상한 요율은 최대치이므로 그 범위 안에서 중개사와 협의할 수 있습니다. 다만 중개사가 동의해야 하고, 합의한 금액은 매매계약서에 명시하는 게 안전합니다.
Q. 법무사를 거치지 않고 직접 등기할 수 있나요?
가능합니다. 등기소에 직접 서류를 내면 법무사 수수료를 아낄 수 있지만 서류 작성이 복잡할 수 있고, 대출을 받으면 은행이 법무사를 지정하는 경우도 많습니다.
Q. 생애최초 감면과 출산·양육 감면을 함께 받을 수 있나요?
동시에 받을 수 없습니다. 두 요건을 모두 충족하면 감면 한도가 더 큰 출산·양육 감면(500만원)을 선택하는 게 유리합니다.
Q. 부대비용도 주택담보대출로 나올 수 있나요?
취득세·중개수수료·이사비 등 부대비용은 주택담보대출에 포함되지 않는 게 일반적입니다. 자금 계획을 세울 때 매매가와 부대비용을 나눠서 계산해야 합니다.