2026년 주택 관련 세금이 어떻게 달라지는지 궁금하신 분들이 많을 것 같습니다. 올해는 보유세와 종합부동산세(종부세) 체계가 크게 개편되는 해라서, 내 집을 보유한 분이라면 꼭 한 번 살펴보셔야 합니다. 핵심은 세금 부담을 줄이는 방향으로 기준이 바뀌었다는 점인데, 1주택자와 고령·장기보유자에게 특히 유리해졌습니다. 아래에서 구체적인 변화 3가지를 정리해드릴게요.
공시가격 현실화율, 90%에서 80%로 낮아진다
부동산 세금의 기준이 되는 공시가격이 실제 시세에 더 가깝게 반영되던 '현실화율'이 90%에서 80%로 완화됩니다. 국토교통부의「부동산 공시가격 현실화 조정계획」에 따른 조치인데요, 이 말인즉슨 같은 주택이라도 세금을 매기는 기준 금액이 낮아진다는 뜻입니다.
예를 들어 시세 10억 원인 주택의 경우: - 2025년까지: 공시가격이 9억 원(현실화율 90%)으로 책정 - 2026년부터: 공시가격이 8억 원(현실화율 80%)으로 책정
이렇게 공시가격 자체가 낮아지면 재산세와 종부세 과세표준도 함께 줄어듭니다. 다만 지역이나 주택 유형에 따라 현실화율 적용 시점이 다를 수 있으니, 내가 사는 지역의 공시가격 발표를 확인하시는 게 좋습니다.
1주택자 종부세 기준, 12억 원에서 14억 원으로 상향
1세대 1주택자의 종합부동산세 부과 기준이 기존 12억 원에서 14억 원으로 올라갑니다. 기획재정부의 「2026 세제개편방향(안)」에 포함된 내용으로, 시가 14억 원 이하 주택을 한 채만 보유한 경우 종부세 대상에서 아예 제외됩니다.
- 서울 외곽이나 수도권 중대형 아파트도 대부분 14억 원 이하라서 혜택을 볼 가능성이 큽니다.
- 다만 다주택자는 여전히 중과세율이 적용되므로, 보유 주택 수에 따른 세 부담을 따로 점검하셔야 합니다.
이 기준은 2026년 1월 1일부터 적용되므로, 올해 보유세 고지서를 받으실 때 직접 확인해보시는 걸 추천드립니다.
고령·장기보유자 세액공제, 최대 90%까지 확대
70세 이상이면서 20년 이상 같은 주택을 보유한 1주택자의 경우, 종부세 공제율이 최대 90%까지 올라갑니다. 기존보다 공제 폭이 크게 확대된 덕분에, 실제 부담하는 세금이 거의 없어질 수 있습니다.
- 고령자 공제(연령별 차등)와 장기보유 공제(보유 기간별 차등)가 합산 적용됩니다.
- 예를 들어 75세에 25년 보유했다면 공제율이 80-90%에 달할 수 있어, 세금이 사실상 면제되는 수준입니다.
다만 이 혜택은 1세대 1주택자에게만 해당되므로, 배우자나 자녀 명의로 추가 주택이 있다면 적용이 제한될 수 있습니다. 보유 주택 수와 보유 기간을 꼼꼼히 확인해보세요.
Q. 공시가격이 낮아지면 재산세도 줄어드나요?
A. 네, 재산세는 공시가격을 기준으로 부과되므로 공시가격이 낮아지면 재산세도 함께 줄어듭니다. 2026년부터 현실화율이 80%로 완화되면서, 시세 대비 세금 부담이 전반적으로 낮아질 전망입니다.
Q. 다주택자는 어떤 변화가 있나요?
A. 다주택자에 대한 중과세율 자체는 유지되지만, 공시가격 하락과 종부세 기준 완화의 간접적인 영향을 받을 수 있습니다. 다만 여전히 세 부담이 크므로, 보유 주택 수 조정이나 임대사업자 등록 같은 전략을 고려해보시는 게 좋습니다.
Q. 고령자 공제를 받으려면 별도 신청이 필요한가요?
A. 대부분의 경우 보유 주택과 연령 정보가 국세청에 자동으로 연계되어 별도 신청 없이 공제가 적용됩니다. 다만 주택 수나 보유 기간에 오류가 있을 수 있으니, 매년 9월경 발송되는 종부세 고지서를 꼭 확인하시고 이의가 있으면 관할 세무서에 문의하세요.
올해 하반기에는 국토부에서 공시가격 세부 내역이 공개될 예정입니다. 내 주택의 공시가격과 보유세 예상 금액을 미리 확인해두시면, 연말 납부 시즌에 당황하지 않으실 겁니다.